Konut Satın Alırken Alıcı ve Satıcının Hakları Nelerdir?

Konut satın almak, hayatımızdaki en önemli finansal kararlardan biridir. Bu süreçte hem alıcının hem de satıcının belirli hak ve yükümlülükleri vardır. Bu hakların bilincinde olmak, her iki tarafın da süreci güvenli ve sorunsuz bir şekilde tamamlamasını sağlar. Bu yazımızda, konut alım satım sürecinde alıcı ve satıcının temel haklarını ele alacağız.

Alıcının Konut İnceleme ve Ekspertiz Hakkı

Alıcı, satın almak istediği konutu detaylı bir şekilde inceleme hakkına sahiptir. Bu inceleme, konutun fiziksel durumu, tesisatı, çevresel faktörler gibi birçok unsuru kapsar. Alıcı, gerekli gördüğü takdirde ekspertiz yaptırabilir ve konutun gerçek değerini, olası sorunlarını ve tamirat ihtiyaçlarını tespit edebilir. Ekspertiz raporu, alıcının bilinçli bir karar vermesi için önemli bir kaynaktır.

Satıcının Tapu Teslimi ve Satış Bedelini Alma Hakkı

Satıcı, tapu devri için gerekli tüm belgeleri eksiksiz olarak hazırlamak ve satış bedelini tam olarak alma hakkına sahiptir. Tapu teslimi, sözleşmede belirtilen tarihte ve koşullarda gerçekleştirilmelidir. Satıcı, alıcının ödeme yükümlülüğünü yerine getirmesi koşuluyla tapuyu devretmekle yükümlüdür.

Alıcının Satış Sözleşmesinden Cayma Hakları Nelerdir?

Konut satın almak önemli bir karardır ve süreç boyunca çeşitli nedenlerle alıcının satış sözleşmesinden cayma ihtiyacı doğabilir. Türk Borçlar Kanunu, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve ilgili mevzuat, alıcıya belirli durumlarda sözleşmeden cayma hakkı tanır.

Cayma Hakkı:

• 14 Günlük Süre: Mesafeli satış sözleşmeleri kapsamında (internet, telefon vb. üzerinden yapılan satışlar) alıcı, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin cayma hakkına sahiptir.
• Ön Bilgilendirme Formu: Satıcı, alıcıya cayma hakkı hakkında yazılı olarak bilgi vermek zorundadır.
• Cayma Bedeli: Alıcı cayma hakkını kullanır ise satıcı cayma bedeli talep edemez ve almış olduğu bedeli iade etmek zorundadır.

Sözleşmeden Dönme Hakkı:

• Gizli Ayıp: Satın alınan konutta, alıcının ekspertiz yaptırmasına rağmen tespit edemediği gizli bir ayıp ortaya çıkarsa (örneğin, ciddi bir tesisat sorunu), alıcı sözleşmeden dönebilir. Gizli ayıp, konutun normal kullanımını engelleyen veya değerini önemli ölçüde düşüren bir kusurdur.
• Sözleşme Şartlarının Yerine Getirilmemesi: Satıcı, sözleşmede belirtilen yükümlülüklerini (tapu devri, teslim tarihi vb.) yerine getirmezse alıcı sözleşmeden dönebilir.
• Finansman Sorunları: Alıcı, kredi başvurusunun reddedilmesi gibi sözleşmede belirtilen durumlarda sözleşmeden dönebilir.

Temerrüt:

• Satıcının Temerrüdü: Satıcının tapu devri gibi önemli yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda ortaya çıkar. Bu durumda, alıcı, satıcıyı borcunu ifa etmediği için temerrüde düşürme hakkına sahip olur.

Alıcının cayma hakkını kullanabilmesi için sözleşmede bu durumun açıkça belirtilmiş olması gerekir. Cayma hakkının kullanılması ve anlaşmazlıkların çözümü konusunda hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Satıcı Hangi Durumlarda Satış Sözleşmesinden Cayma Hakkına Sahiptir?

Konut satış sürecinde, satıcı da belirli durumlarda satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Bu haklar, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat tarafından korunur.

Alıcının Ödeme Yükümlülüğünü Yerine Getirmemesi:

• Sözleşmede Belirtilen Süre: Alıcı, sözleşmede belirtilen tarihte ve şekilde ödeme yapmazsa satıcı cayma hakkını kullanabilir.
• Ödeme Planına Uymamak: Taksitli satışlarda, alıcı ödeme planına uymaz ve sürekli olarak gecikme yaşarsa satıcı sözleşmeden cayabilir.
• Temerrüt: Alıcı ödeme yükümlülüğünü hiç yerine getirmezse satıcı temerrüt hükümlerine göre hareket edebilir ve sözleşmeden cayabilir.

Sözleşmede Belirtilen Şartların Alıcı Tarafından Yerine Getirilmemesi:

• Gerekli Belgelerin Sunulmaması: Alıcı, kredi kullanımı veya tapu devri için gerekli belgeleri zamanında sunmazsa satıcı sözleşmeden cayabilir.
• Taşınmazın Kullanım Şekli: Sözleşmede konutun kullanım şekli ile ilgili özel bir hüküm varsa (örneğin, ticari amaçla kullanılmaması) ve alıcı bu hükme aykırı davranırsa satıcı cayma hakkını kullanabilir.

Satıcı, cayma hakkını kullanmadan önce alıcıya yazılı bir ihtar çekerek yükümlülüklerini yerine getirmesi için ek bir süre vermelidir.

Satıcının İpotekli veya Borçlu Konutu Satma Durumu

Satıcı, ipotekli veya borçlu bir konutu satabilir, ancak bu durumu alıcıya bildirmek zorundadır.  İpotek, tapu devri sırasında kaldırılacak şekilde işlem yapılmalıdır. Alıcı, ipotekli konut satın alırken dikkatli olmalı ve tüm detayları sözleşmede net bir şekilde belirtmelidir.

Alıcı ve Satıcı Arasında Anlaşmazlık Durumunda Hukuki Yollar

Alıcı ve satıcı arasında anlaşmazlık yaşanması durumunda, hukuki yollara başvurulabilir.  Tüketici Hakem Heyeti veya mahkemeler, anlaşmazlıkların çözümünde yetkili mercilerdir.  Anlaşmazlıkları en aza indirmek için satış sözleşmesi detaylı ve açık bir şekilde hazırlanmalı, tüm hususlar net olarak belirtilmelidir.