İstimlak Nedir? İstimlak Bedeli Hesaplama ve Sorgulama

İstimlak, çeşitli amaçlarla gerçekleştirilebilen projelerde karşımıza çıkan bir kavramdır. Bu yazımızda, istimlak kavramı, süreci, bedel belirleme yöntemleri ve itiraz imkânları gibi konuları detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.

İstimlak Nedir?

İstimlak, kamu yararı gözetilerek özel mülkiyetteki taşınmazların kamulaştırılmasıdır. Bu süreçte, mülk sahibi olan kişilere belirli bir bedel ödenir. İstimlak, genellikle büyük çaplı altyapı projeleri, kentsel dönüşüm projeleri veya kamu hizmetlerinin iyileştirilmesi amacıyla gerçekleştirilir.

İstimlak Nasıl Yapılır?

İstimlak, yasal düzenlemeler çerçevesinde, belirli adımlar ile gerçekleştirilir. İşte, istimlak sürecinin genel hatlarıyla aşamaları:

Kamu Yararı Kararı:

• Proje Belirlenmesi: Kamu kuruluşu (belediye, karayolları vb.) bir kamu projesi (yol yapımı, metro inşaatı gibi) planlar.
• İstimlak Gerekliliği: Projenin gerçekleştirilmesi için özel mülkiyetteki bir veya birden fazla taşınmazın kamulaştırılmasının zorunlu olduğu belirlenir.
• Kararın Alınması: Yetkili makamlar, kamu yararı kararı alarak istimlak işleminin başlatılmasına karar verir.

Ekspertiz Raporu:

• Değer Tespiti: Kamulaştırılacak taşınmazın piyasa değeri, bağımsız bir ekspertiz kuruluşu tarafından belirlenir.
• Raporun Hazırlanması: Ekspertiz kurulu, taşınmazın özellikleri, konumu, emsal satışları gibi faktörleri değerlendirerek bir rapor hazırlar. Bu rapor, istimlak bedelinin belirlenmesinde temel belge olarak kullanılır.

Mülk Sahibine Tebligat:

• Bilgilendirme: İstimlak kararı, mülk sahibine tebligat yoluyla bildirilir. Tebligatta, kamulaştırılacak taşınmazın özellikleri, ekspertiz raporunda belirtilen değer ve itiraz süresi gibi bilgiler yer alır.

Pazarlık Süreci:

• Bedel Konuşması: Mülk sahibi ile kamu kuruluşu arasında, belirlenen ekspertiz değeri üzerinden bir pazarlık süreci başlar. Taraflar arasında anlaşma sağlanırsa istimlak işlemi bu aşamada tamamlanır.

Ödeme ve Tapu Devri:

• Bedelin Ödenmesi: Mahkeme kararı veya taraflar arasındaki anlaşma doğrultusunda belirlenen bedel, mülk sahibine ödenir. Ödeme işlemi tamamlandıktan sonra, taşınmazın tapusu kamu kuruluşuna devredilir.

İstimlak işlemi, her zaman kamu yararı gözetilerek yapılır. Dolayısıyla tüm süreç, ilgili mevzuat çerçevesinde yürütülür.

Kimler İstimlak Yapabilir?

İstimlak yapabilecek kurumlar arasında şunlar yer alır:

• Devlet: Devlet, en geniş yetkiye sahip olan kurumdur. Karayolları, demiryolları, barajlar, havaalanları gibi büyük ölçekli projelerde sıklıkla istimlak işlemi yapabilir.
• Belediyeler: Şehir planlaması, yol açma, park düzenleme gibi yerel hizmetler için istimlak yetkisine sahiptirler.
• İl Özel İdareleri: İl genelinde gerçekleştirilen yol, köprü gibi büyük projelerde istimlak yapabilirler.
• Kamu İktisadi Teşebbüsleri (KİT): TEDAŞ, PETKİM gibi kuruluşlar da kendi faaliyet alanlarıyla ilgili projelerde söz sahibidir.

Bu kurumlar, istimlak yetkisini kullanabilmek için öncelikle kamu yararı kararını almalıdır. Yani, yapılan işin toplumun genel yararına hizmet etmesi gerekir. 

İstimlak Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kamulaştırma sürecinde adil bir bedel belirlenmesi hem mülk sahibinin mağdur olmaması hem de kamu hizmetlerinin verimli bir şekilde sürdürülebilmesi için gereklidir. İstimlak bedeli, aşağıdaki faktörler göz önünde bulundurularak belirlenir:

• Piyasa Değeri: İstimlak edilecek taşınmazın benzer özelliklere sahip diğer taşınmazların satış fiyatlarına bakılarak belirlenen değeri temel alınır.
• Konum: Taşınmazın bulunduğu yerin merkeziyet derecesi, ulaşım imkânları, çevresindeki imar durumu gibi faktörler bedeli etkiler.
• Büyüklük ve Nitelikleri: Taşınmazın metrekaresi, yapı durumu, kullanım amacı gibi özellikler de değerlendirmeye alınır.
• İmar Durumu: Taşınmazın imar planındaki durumu, üzerindeki yapılaşma hakkı, potansiyel kullanım alanları gibi faktörler etkilidir.
• Zemin Özellikleri: Tarım arazileri için verimlilik ve yapılaşmaya uygunluk gibi zemin özellikleri de incelenir.

Taşınmaz üzerindeki ağaçlık alanlar, su kaynakları gibi ek özellikler de bedeli etkileyebilir.

İstimlak Değeri Nasıl Hesaplanır?

İstimlak değeri, bir ekspertiz kuruluşu tarafından belirlenir. Ekspertiz kurulu, taşınmazın özelliklerini inceleyerek benzer özelliklere sahip taşınmazların satış fiyatlarını karşılaştırarak bir değerlendirme yapar.

Belediye Tapulu Yeri İstimlak Edebilir mi?

Evet, belediyeler de kamu yararı gözetilerek tapulu yerleri istimlak edebilir. Özellikle kentsel dönüşüm projeleri, yol genişletme çalışmaları gibi durumlarda belediyelerin istimlak yetkisi vardır.

İstimlak Kararına İtiraz Edilebilir mi?

Evet, istimlak kararına karşı yargı yoluna başvurulabilir. Mülk sahibi, belirlenen bedelin düşük olduğu düşüncesiyle veya diğer gerekçelerle dava açabilir.

İstimlak Bedeli Sorgulama Nasıl Yapılır?

İstimlak bedeli sorgulaması, ilgili kamu kuruluşunun internet sitesi üzerinden veya başvuru yaparak yapılabilir. Sorgulama işlemi için gerekli bilgiler, taşınmazın tapu bilgileri ve istimlak işleminin başlatıldığı tarihtir.

İstimlak Bedeli Nereye Yatar?

İstimlak bedeli, mülk sahibinin belirlediği bankaya yatırılır. Bazı durumlarda, bedel doğrudan mülk sahibinin hesabına da aktarılabilir.