Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Hesaplama
Gayrimenkulü bulunan ve satmak isteyen çoğu kişi vergisel yükümlülüklerini tam olarak bilmeme sorunu yaşıyorlar. Özellikle gayrimenkul alım ve satımında tüketicilerin en çok karşısına çıkan değer artış kazancı ve vergilendirme süreci akıl karıştırıcı olabiliyor. Peki, değer artış kazancı nedir ve nasıl hesaplanır?
Değer artış kazancı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar olarak da tanımlanabilir. Diğer yandan değer artış kazancı vergisi ilgili kanuna göre mal veya hakların alış ve satış tutarları arasındaki farkla beraber, doğan kazancın istisnayı aşan tutarı üzerinden alınan vergi olarak açıklanabilir.
Gayrimenkul vergileri hakkında daha detaylı bilgiyi ilgili yazımızdan okuyabilirsiniz.
Hangi Gayrimenkuller Vergiye Tabi?
Gerçek kişilerin belirli bir bedel karşılığıyla edinmiş olduğu gayrimenkullerin satın alınma tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasıyla doğan kazançlar değer artış kazancı vergisine tabidir. Bu durumun istisnası ise veraset yoluyla veya bedelsiz olarak elde edilen gayrimenkullerdir. Bu durumda miras olarak kalan ya da bedelsiz şekilde edinilen taşınmazlar vergiye tabi değildir.
Gelir İdaresinin beyanına göre, kentsel dönüşümde yenilenen taşınmazlar da dahil olmak üzere her tapu sahip değişikliği ile tapu cins değişikliğinde 5 yıllık süreç yeniden başlamaktadır.
Değer Artış Kazancı Nasıl Hesaplanır?
Gayrimenkul değer artış kazancının hesaplamasında Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) baz alınmaktadır. Diğer yandan Yİ-ÜFE oranları aylık olarak belirlense de alım veya satım yapılan ayların değil bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranları kullanılarak hesaplama yapılmaktadır.
- 01.12.2014 Yİ-ÜFE oranı: 235,84
- 01.12.2018 Yİ-ÜFE oranı: 422,94
Buna göre yukarıdaki değerlere sahip bir gayrimenkul üzerinden hesaplama yapacak olursak;
- İşlemin yapıldığı tarihin değil bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranları ile alış değeri çarpılarak alış fiyatı enflasyona göre düzeltilir ve bugünün TL değerine getirilir. (200.000 TL x (422,94/235,84) = 358.666 TL)
- İkinci aşama olarak alış fiyatının bugünkü değeri satış fiyattan çıkarılarak satıcının elde ettiği kar hesaplanır. (358.666 TL – 400.000 TL = 41.334 TL) Bu değer istisna öncesi değer artış kazancı olarak bilinmektedir.
- Her yılın istisna tutarı farklıdır ve 2019 yılı için bu tutar 14.800 TL olduğundan bu değer düşülür. (41.334 TL – 14.800 TL = 26.534 TL) Bu değer ise istisna sonrası matrahtır.
- Bu işlemin ardından satış sırasına ödenen tapu harcı istisna sonrası matrahtan düşülür ve vergiye tabi tutar bulunur. (400.000 TL x %2 = 8.000 TL * 26.344 TL – 8.000 TL = 18.534 TL)
