Konut Kredisinde Re-finansman Nedir? Nasıl Yapılır?
Konut kredisi yapılandırma işlemi olarak da bilinen re-finansman; bir kişinin zamanında çekmiş olduğu ve ödemesi devam eden konut kredisinin, zamanla değişen piyasa koşulları ve daha avantajlı kredilerin çıkması sebebiyle yeniden revize edilmesi durumu olarak tanımlanabilir. Re-finansman kavramı, konut kredilerinde geçerli olan bir terim olmakla birlikte bir çok kişinin uygulamayı tercih ettiği bir işlemdir.
Re-Finansman Nasıl Yapılır?
Re-finansman uygulamaları dahilinde, tüketicinin zamanında çekmiş olduğu kredinin aynısı daha uygun faiz oranları üzerinden düzenlenmiş ise, tüketicinin bu durumda banka kuruluşuna kredisini kapatmak için başvurması gerekir. Başvuru işleminden sonra yeni kredi seçimi için de kredi başvurusuna başvurması gereken müşteri için re-finansman işlemi gerçekleştirilmiş olur. Banka kurumlarının çok tercih etmediği bu durum, müşteriler için büyük bir avantaj oluştururken kurum tarafından iki işlemin aynı anda yapma zorunluluğu bulunur.
Erken Kapatma Ücreti
Re-finansman uygulamaları dahilinde bu işlemi yaptırmak isteyen banka, müşteri için kalan borcu üzerinden tekrar bir değerlendirme yapar. Müşterinin borcu, 36 aydan fazla ise %2 oranında, 36 aydan az ise %1 oranında dosya masrafları tüketiciye ödetilir. Banka kurumları, re-finansman işlemleri doğrultusunda bir çok kişinin bu masrafları karşılama durumlarını önceden bildirmektedir. Erken ödeme işlemi doğrultusunda verilen tazminat tutarı, tüketici adına yapılan toplam indirim tutarını aşmama kuralı banka kurumları tarafından uygulanır.
Re-Finansman Yapan Bankalar
Türkiye’de bankacılık hizmetleri doğrultusunda kurulmuş olan banka kurumlarının hemen hepsi re-finansman işlemini gerçekleştirir. Ancak kurumları birbirlerinden ayıran durum erken kapatma ücreti doğrultusunda farklı faiz oranlarını işletmeleridir. Vakıfbank, Ziraat Bankası, Garanti Bankası, Yapıkredi Bankası, İş Bankası, Halkbank, Akbank gibi banka kuruluşlarının yabancı kuruluşlu olan bankalara oranla daha uygun erken kapama faizleri uyguladığı görülmektedir. Re-finansman ücretleri doğrultusunda sayılan erken kapama ücretleri tüketiciden kesildiği için bu bankaların tercih edilmesi daha sağlıklı olacaktır. Banka kurumları, re-finansman işlemi için müşteri ile birebir görüşmeyi tercih eder.
Re-Finansman Yapılırken Nelere Dikkat Edilmeli?
Re-finansman işlemini yapacak olan banka müşterilerinin dikkat etmeleri gereken bazı finansal durumlar mevcuttur. Bu konular arasında kredi faiz oranları üzerinden kar sağlayabilme durumu ön plana çıkarken re-finansman işlemini yapabilmek için banka müşterisinin aradaki kar-zarar oranını iyi bir şekilde hesaplaması gerekir. Önceden çekmiş olduğu krediyi %1.60 oran üzerinden çeken ve kredisini kapatıp yeni bir kredi çekerek re-finansman işlemini yapacak olan müşterinin yeni kredisinin daha düşük oranlarda olması gerekir. 15-20 puanlık farklar müşteriye her hangi bir kazanç sağlamayacağı gibi aynı zamanda dosya masrafları gibi pek çok ek harcamanın da kapısını açacaktır. Bu nedenle yeni çekilecek olan kredinin %1.40 oran üzerinden veriliyor olması müşteriye her hangi bir kazanç sağlamaz.
Banka müşterisi re-finansman işlemini gerçekleştirebilmek adına kar sağlamak istiyor ise daha öncesinde çekmiş olduğu ile yeni çekeceği kredi arasında yaklaşık 35-40 puan kadar fark olmasına dikkat etmelidir. Banka bu işlem doğrultusunda ortaya çıkacak olan bütün masrafları tüketiciye yüklediğinden, faizi düşük ancak dosya masrafları çok yüksek olan kredi seçeneklerinden de uzak durulması gerekir. Bir kaç alternatif banka ile görüştükten sonra karar vermek daha sağlıklı olacaktır.
Re-Finansman Hesaplamaları
Banka kurumları tarafından verilmekte olan re-finansman uygulamaları doğrultusunda çeşitli web platformları üzerinden hesaplama işlemini bankaya gitmeden yapmak mümkündür. Geçmişte çekilmiş olan kredinin vade süresini ve o dönemin faiz oranını banka kurumundan elde ettikten sonra hesaplama siteleri aracılığı ile yeni kredinizin bilgilerini de girerek re-finansman işlemindeki kar-zarar durumunuz ortaya çıkar.
Faiz oranı, kalan vade, aylık taksit ve toplam geri ödeme olarak müşterinin karşısına çıkacak olan ekranda mevcut kredi ile yeni çekilecek olan kredinin bilgilerinin yer alması gerekir. Otomatik hesaplama araçları üzerinden yapılacak hesaplama işlemi sonucunda, re-finansman işlemi üzerinden tüketicinin kar sağlayıp sağlayamayacağı ortaya çıkar. Bu işlem, banka kurumları tarafından çok tercih edilmemekle birlikte müşteri kaybetmemek adına bu kurumların mecburen gerçekleştirmek zorunda kaldığı bir finansal destek işlemi olarak bilinir.
