TAKS – KAKS Nedir? Nasıl Hesaplanır?

Yapıyla alakalı TAKS ve KAKS (emsal) arsalara ilişkin mutlaka kontrol edilmesi gereken değerlerdendir. Özellikle yatırım amaçlı gayrimenkul satın alan kişilerin dikkat etmesi gereken bu iki değer, arsa üzerine yapılacak binaya dair maksimum kullanım alanlarının belirlenmesine yardımcı olur.

TAKS Nedir? TAKS Nasıl Hesaplanır?

TAKS aslında Taban alanı Katsayısının kısaltmasıdır. TAKS söz konusu olduğunda bir yapının taban alanının arsa alanının ne kadarlık kısmına inşa edilebileceğini gösterir. Buna göre bir binanın maksimum taban alanı imar planında belirtilmiş olan TAKS değeri ve arsa metre karesinin çarpımı ile bulunur. Örnek vermek gerekirse; imar planında TAKS değeri 0.4 olarak belirtilmişse ve arsa alanı da 1300 ise inşaatın maksimum alanını hesaplamak için iki değerin çarpılması gerekir. Bu örnekte sonuç 520 olur ve bu da maksimum taban alanının 520 metrekare olması gerektiğini gösterir.

TAKS, Taban Alanı Katsayısı anlamına gelmekle beraber arsa üzerine inşa edilecek yapının taban alanını belirleyen değerdir. Böylelikle bir binanın arsa içinde maksimum kaplayabileceği alan belirlenmiş olur. İmar planı üzerinde bulunan TAKS değerinde 0.10, 0.15, 0.60, 0.80 gibi oranlar kullanılır.
Taban alanı hesaplanırken yangın merdivenleri, açık havuz, açık otopark, asansör boşlukları ve iç bahçeler TAKS değerine dahil edilmez.

İmar planında yer alan TAKS değeri ile arsa metrekaresinin çarpımı sonucunda, bina tabanının maksimum alanı belirlenmiş olur. Buna göre TAKS değeri 0.20 olan 1000 metrekarelik bir arsada taban alanının hesaplanması şu şekilde olur;
0.20 (TAKS değeri) x 1000 (arsa alanı) = 200 m2

KAKS Nedir? KAKS Nasıl Hesaplanır?

KAKS teriminin açılımı Kat alanı Katsayısı anlamına gelir. KAKS esasen emsal ile aynı anlamı taşımaktadır ve birbirinin yerine kullanılabilir. KAKS inşasına başlanacak olan yapının bütün katlarındaki alan toplamının parsel alanına olan oranından elde edilen değerdir.

KAKS, bir diğer adıyla emsal Kat Alanı Kat Sayısı anlamına gelir. Bu değer arsaya yapılabilecek net inşaat alanının belirlenmesi için önemlidir. Böylelikle dairelerin toplam alanına da ulaşılmış olur. İmar planında yer alan KAKS değerinde 0.30, 1.40, 2.0, 2.05, 3.0 gibi oranlar kullanılır. KAKS hesaplaması sırasında kapalı otopark, asansör, çatı katı ve yangın merdiveni gibi binanın ortak alanları dahil edilmez.

KAKS değerinin hesaplanması için arsa alanı ve imar planında yer alan kat alanı kat sayısı değeri çarpılır. Buna göre TAKS değeri 2.05 olan 1000 metrekarelik bir arsada emsal hesaplanması şu şekilde olur;

2.05 (KAKS değeri) x 1000 (arsa alanı) = 2050 m2

Bu hesaplamaya göre ortak alanlar hariç inşaatın yapılabileceği net alan belirlenmiş olur. KAKS değerine emsal denmesinin anlamı ise belirlenen değerin, bölgede yapılacak başka inşaatlar için emsal olarak kullanılabilmesidir. Bakırköy’de kentsel dönüşüme giren yıkılmış bir arsa için KAKS değeri 2.07 ise bu 1000 metrekarelik bir arsa üzerine en fazla 2070 m2 değerinde net inşaat alanı yapılabileceği anlamına gelir.

KAKS ve TAKS Nasıl Öğrenilir?

KAKS (Kat Alanı Katsayısı) ve TAKS (Taban Alanı Katsayısı) oranları, bir arsanın yer aldığı bölgenin imar planlarında belirtilen önemli değerlerdir. Bu oranlar, arsanın bulunduğu konuma, planlanan kullanım amacına ve çevresindeki yapıların özelliklerine göre farklılık gösterebilir. Bu oranları kesin olarak öğrenmenin en güvenilir yolu, ilgili arsanın ait olduğu belediyeden imar durumu belgesi talep etmektir. İmar durumu belgesi, arsanın imar planı kapsamında yer alan tüm detayları barındıran resmi bir dökümandır.

İmar durumu belgesini elde etmek için, ilgili belediyeye bir dilekçe sunmanız gerekmektedir. Dilekçenizde, arsanın tapu detaylarını ve imar planı bilgilerini talep ettiğinizi açıkça belirtmelisiniz. Belediye, dilekçenizi değerlendirdikten sonra, ihtiyacınız olan imar durumu belgesini size sağlayacaktır. Bu belge içerisinde, arsanızın KAKS ve TAKS oranlarına dair bilgiler de bulunacaktır. Ayrıca, KAKS ve TAKS oranlarını öğrenmek için e-Devlet platformundaki “İmar Durumu Sorgulama” hizmetini kullanabilirsiniz. Bu hizmete giriş yaparak, arsanızın tapu bilgilerini girip, ilgili imar bilgilerini sorgulayabilirsiniz.

Yine de, unutmamak gerekir ki, e-Devlet üzerinden yapılan imar durumu sorgulamaları her belediye tarafından sunulmayabilir. Bu nedenle, doğrudan belediyeden alacağınız imar durumu belgesi, bu bilgileri kesin ve doğru bir şekilde elde etmeniz için en güvenilir yöntemdir.

Emsal Nasıl Hesaplanır?

Bir inşaatın emsal değerinin hesaplaması yapılırken arsanın alanı ile KAKS değeri çarpılmalıdır. Beyoğlu’nda yatırım amaçlı 1200 metrekare arsa üzerine inşa edilmiş bir bina alındığını varsayarsak ve bu bina kentsel dönüşüme girerek yıkıldıktan sonra yeniden yapılacak olursa burada devreye emsal girmektedir. Emsal hesaplaması yapılırken imar planında yer alan KAKS değeri ile arsa alanı çarpılmaktadır. KAKS değeri 1.50 olan Beyoğlu’nda 1200 metrekareyi çarptığımızda sonuç 1800 oluyor. Yani yeniden inşa sırasında net inşaat alanı 1800 metrekaredir.