Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Nedir? Nasıl Hesaplanır?

Satın alınan konutların belirli bir zaman diliminin öncesinde elden çıkarılması halinde, mülk sahibi çeşitli vergilere tabi tutulabiliyor. Eğer satın aldığınız bir konutu satın alma tarihi itibariyle 5 yıl içerisinde tekrar satışa çıkarırsanız, gayrimenkul değer artış kazancı üzerinden hesaplanan bir vergi ödemeniz gerekmektedir.

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Nedir?

Kimi zaman konaklama, kimi zaman iş yeri açma, kimi zaman da yatırım amaçlı konut satın alınmaktadır. Mülk sahibi, yatırım amaçlı satın aldığı konuttan kazanç sağlamak amacıyla ya da konaklamak için satın aldığı konutu mecburi sebeplerle satışa çıkarırsa; bu durumda mülkü satın aldığı tarih ile satış gerçekleştirdiği tarih arasındaki farka bakılmaktadır. Yönetmeliğe göre, bir konut satın alındıktan sonra 5 yıl içerisinde tekrar satışa çıkarılıyorsa konutun gayrimenkul değer artış kazancı hesaplanmakta ve bu kazanç üzerinden bir vergi talep edilmektedir.

Bu vergi, “Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi” olarak adlandırılır.

Bununla birlikte, konutunu satın aldığı tarihten 5 yıl sonra satan kişilerden bu vergi talep edilmemektedir. Ayrıca konuta miras ya da bağış yoluyla sahip olan kişilerden de, konutun mülkiyeti üzerine geçtikten sonra 5 yıl içerisinde satsalar bile, Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi talep edilmemektedir.

Hesaplamaları nasıl yapılır?

Gayrimenkul değer artışı hesaplamaları yapılırken TÜİK tarafından yayınlanan ve her ay güncellenen Yİ-ÜFE (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi) verileri kullanılmaktadır. Fakat gayrimenkul değer artış kazancı hesaplanırken mülkün satın alındığı ve satışın gerçekleştiği ayın değil, bir önceki ayın Yİ-ÜFE değerleri baz alınmaktadır.

Hesaplamaların devamında mülkün tekrar satıldığı günün değerine bakılmakta ve elde edilen tutardan her yıl yeniden belirlenen istisna bedeli düşülmektedir. Çıkan sonuç ise, belirlenen vergi dilimlerine göre tekrar hesaplanarak Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisinin tutarı bulunmaktadır.

Örnek ile gösterecek olursak:

1 Mart 2017 tarihinde 500.000 TL’ye satın alınan bir konut, 1 Mayıs 2020 tarihinde 900.000 TL’ye satılacak ise, hesaplamaları şu şekilde yapılmaktadır.

Öncelikle alış ve satış tarihinin 1 ay öncesi olan Şubat 2017 ve Nisan 2020 aylarının fiyat endeksleri birbirine bölünür ve evin alış fiyatı ile bulunan sonuç çarpılır.

Şubat 2017 Yİ-ÜFE değeri: 288,59 TL

Nisan 2020 Yİ-ÜFE değeri: 474,69 TL

Hesaplama: 500.000 (Konutun alış fiyatı) x (474,69 / 288,59) = 822.430 TL (Konutun fiyat endeksine bağlı güncel değeri)

Daha sonra konutun satış fiyatı ile güncel değeri arasındaki fark bulunur:

900.000 – 822.430 = 77.570 TL Bu meblağ, gayrimenkul değer artış kazancının kendisidir. Bu meblağın vergisi hesaplanırken, öncelikle güncel istisna bedeli çıkarılır.

2020 yılının güncel istisna bedeli 18.000 TL’dir

77.570 – 18.000 = 59.570 TL Bu tutar, vergiye tabi tutulan matrahtır.

Çıkan sonuç 2020 yılının gelir tarifesinde hangi yüzdeye giriyorsa, onun üzerinden tekrar hesaplanır. 2020 yılının gelir tarifesi ise, şu şekildedir:

• 22.000 TL’ye kadar: %15,
• 49.000 TL’nin 22.000 TL’si için 3.300 TL + geri kalan bedelin %20’si,
• 120.000 TL’nin 49.000 TL’si için 8.700 TL + geri kalan bedelin %27’si,
• 600.000 TL’nin 120.000 TL’si için 27.870 TL + geri kalan bedelin %35’i.

Bu listeye göre ödenmesi gereken vergi tutarı 11.554 TL’dir